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　私は現在、中古の戸建て住宅に住んでいます。

約10年前に初めて、安い中古のマンションを購入し、転勤に伴い、購入価格と同じ値段で売却をしました。

そのお金を頭金にして、現在住んでいる中古住宅を購入しました。

　現在住んでいる中古住宅の資産価値について知ることは、個人バランスシート作成するためにも必要なことです。

今はネットで簡単に見積もりを取ることができます。

見積もりをお願いしようとしたのですが、なぜか怖くなってやっていません。

でも、基準値標準価格でみると購入時より、トータルで約500万円ほど土地の値段が高くなっていました。

資産形成には不動産の知識があるととても役に立つと思います。今回は不動産について学習します。

不動産の基本

　不動産とは・・・土地およびその定着物（建物や石垣など）を言います。

（１）土地の価格

　土地の価格には、売主と買主の合意で決まる実勢価格のほか、公示価格、基準地標準価格、固定資産税評価額、相続税評価額（路線価）といった４つの公的な価格があります。

①公示価格・・・一般の土地取引価格の指標となる価格。基準日：1月1日（毎年）、公表日：3月下旬　　　決定機関：国土交通省

② 基準地標準価格 ・・・一般の土地取引価格の指標となる価格（公示価格の補足）。基準日：7月1日（毎年）、公表日：９月下旬、決定機関：都道府県

③固定資産税評価額 ・・・固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格。基準日：1月1日（3年に一度評価替え）、公表日：3月または４月、決定機関：市町村

④相続税評価額（路線価） ・・・相続税や贈与税の計算の基礎となる価格。基準日：1月1日（毎年）、公表日：7月1日、決定機関：国税庁

鑑定評価の方法

　上記の公的な価格を目安にして、取引価格が決定されますが、その取引価格が現実とかけ離れている場合もあります。

　そこで、取引価格が適正なものかどうかを専門家（不動産鑑定士等）が判定します。鑑定方法は次の３つです。

①取引事例比較法・・・似たような取引事例を参考にして、それに修正、補正を加えて価格を求める方法。

②原価法・・・再調達原価を求め、それに減価修正を加えて価格を求める方法。

③収益還元法・・・対象不動産が将来生み出すであろう純収益と最終的な売却価格から現在の価格を求める方法（直接還元法とDCF法の２つがある）

不動産の登記

不動産は、所有地や所有者等の権利などが不動産登記記録（登記簿）に記載され、公示されます。不動産登記は、手続きをすればだれでも閲覧することができます。

①不動産登記簿の構成

　不動産登記簿は表題部（表示に関する登記）と権利部（権利に関する登記）から構成されています。

　　→　権利部

　　①甲区（所有権に関する事項：所有権の保存、移転、差押えなど）

　　②乙区（所有権以外の権利：抵当権、先取特権、貸借権等）に区分されています。

②不動産登記の効力

　不動産登記をしておくと、第三者に対して「自分がその不動産の権利者である」ということを主張することができます。これを対抗力といいます。

　なお、登記には公信力はないため、偽の登記記録を信頼して取引した人が必ずしも法的に保護されるわけではありません。

③仮登記とは

　不動産の本登記をするための要件がととのわなかった場合、将来の本登記のために仮登記をして登記の順位を保全することができます。ただし、仮登記には対抗力はありません。

まとめ

今回はFP3級の不動産に関する基礎的な知識をまとめました。

最初は、全然頭に入ってこなかった不動産分野でしたが、何度も教科書を読んでいくうちに何となく理解できたように思います。

さて、問題集の正解数です！

学科１．不動産の基本　　10問中5問正解

学科２．不動産の取引　　6問中4問正解

学科３．不動産に関する法令　25問中18問正解

学科４．不動産の税金　　23問中14問正解

学科５．不動産の有効活用　　4問中1問正解

最後まで読んでくださり、ありがとうございました。